基本信息：

①案    由：房屋租赁合同纠纷

②裁判日期：2021-01-27

③审理法院：广东省广州市中级人民法院

④案件类型：民事案件

⑤代 理 方：被上诉人

⑥裁判结果：驳回上诉，维持原判

案件情况：

上诉人许某某因与被上诉人广州**酒店用品城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤**民初**号民事判决，向本院提起上诉。

最终经过法院裁定：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，驳回上诉，维持原判。

附：

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤**民终**号

上诉人（原审原告）：许某某，男，1970年2月4日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市**区。

被上诉人（原审被告）：广州**酒店用品城有限公司，住所地广东省广州市番禺区洛浦街**（市场地址：广州市番禺区洛浦街**）。

法定代表人：张某某，该公司董事长。

委托诉讼代理人：江沃鸿，广东达方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓钜章，广东达方律师事务所实习律师。

上诉人许某某因与被上诉人广州**酒店用品城有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤**民初**号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

上诉人许某某上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持许某某的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由**公司承担。事实与理由：一、一审法院对**公司庭后补充提交的《证据清单（四）》未组织质证，剥夺了许某某的质证、辩论权利，严重违反法定程序，依法应撤销一审判决，发回重审。许某某在一审中提出涉案商铺未取得相关验收合格证，存在没有按照建设工程规划许可证的规定进行建设的情形，涉案租赁合同依法应为无效合同。一审法院据此将合同效力问题归纳为第一争议焦点。为此，**公司庭后向一审法院补充提交了《证据清单（四）》的证据材料，分别为《建设工程规划验收合格证》和《土地使用权出租合同》，拟证明涉案商铺经批准建设并验收合格，**公司有权将涉案商铺进行转租或分租。且**公司补充提交的《建设工程规划验收合格证》与许某某在一审提交的由广州市规划和自然资源局出具的《政府信息公开申请告知书》中显示的“经查询档案系统，无查到验收合格证相关材料”内容存在冲突，无法证实涉案商铺是合法报建。一审法院对上述证据未组织质证便据此作出判决，剥夺了许某某的质证、辩论权利，严重违反法定程序。二、一审法院适用法律错误。（一）一审法院将宣传推广服务费解释为**公司用于涉案商铺所在专业市场的总体宣传推广费用，完全背离了合同双方当事人的真实意愿。第一，27.2万元宣传推广服务费是**公司按照每间商铺2.4万元的标准收取，即是固定按照商铺的数量进行定额收取，而非依据**公司对涉案商铺所在的专业市场投放的总体宣传推广费用进行相应收取，与市场交易中正常提供宣传推广服务的计价模式明显不同。第二，**公司隶属的**集团在全国范围内共有4个酒店用品专业市场，涉案商铺所在的专业市场为其中一个，即**酒店用品城，但**公司提供的广告制作合同、图片等证据显示大部分的广告宣传都是针对**集团全部的专业市场，并非单独针对**酒店用品城所做的宣传推广。第三，涉案商铺所在的**酒店用品城共约1500间商铺已全部出租，按照每间商铺2.4万元的费用计算共3600万元。但根据**公司提供的相关证据显示其投入广告宣传服务费用约281万元，明确为涉案商铺所在市场的约69万元。**公司收取的费用远远超出其支出的费用，权利义务失衡。第四，合同约定的宣传推广费针对的是合同期，但**公司提供的证据显示其投入广告宣传的时间与本案合同期限不完全相符，与合同约定的义务履行期间不对应。第五，涉案的宣传推广服务费并非只收取一次，租赁合同届满后，如续租则需再缴纳。鉴此，合同双方约定的宣传推广服务费的真实用意是根据租户的实际经营情况，就其经营的商品或服务提供独立的、有针对性的宣传推广服务。为此，无论是原租户续租还是新租户承租，按照合同期来缴纳宣传推广费用，才符合合同双方的交易本意。（二）**公司未依约为许某某经营的业务提供宣传推广服务，这一事实反映的消极的法律关系，一审法院认为许某某应对此承担举证证明义务，属于举证责任分配不当，适用法律错误。（三）一审法院判决**公司无需赔偿许某某装修损失，有违公平原则，适用法律错误。第一，涉案《商铺租赁合同》虽然约定了租赁期限届满后，许某某对涉案商铺实施的装饰装修在租赁期满后无偿归**公司享有。但该合同是**公司基于市场优势地位而单方提供的格式合同，上述相应的条款为霸王条款，属于权利义务不对等的约定，不应机械按照合同约定进行责任分配。第二，**公司不愿意续租是基于许某某在疫情期间，作为牵头组织者，带头倡议**公司减免租金所致，并非因许某某存在单方违约行为。许某某在合同履行过程中没有任何过错。第三，许某某是基于客观存在的一般可以续租的期待可能性，才投入巨额资金进行装修。若许某某知道承租4年后不能续租，其不可能投入约300万元进行装修。且根据合同约定，许某某的装修是经过**公司同意的，按照**公司的整体商业规划进行装修的，即**公司对许某某的巨额装修投入负有责任。第四，现行法律虽并未对优先承租权进行规定，但司法实践中应该保护承租人的优先承租权，否则，承租人的期待利益得不到任何保护。三、合同实际履行过程中，续租的条件及手续均已实际变更。一审法院未能根据实际情况认定续租的先决条件，属于认定事实不清。租赁合同虽然约定许某某享有优先承租权的条件及提前书面提出续租申请的手续，但在合同实际履行过程中，**公司基于优势地位，已实际变更了续租的先决条件及手续。实际上，租赁期满，若双方没有矛盾，**公司都会主动续租，并非仅仅针对享有中国（或广东省）酒店用品行业协会会员资格的租户进行续约。事实上，涉案商铺所在专业市场接近90%以上的租户均没有该会员资格，但大部分均可续租。上述合同实际履行的情况是长期客观存在的，许某某在一审中已亲自出庭说明情况，一审法院未能根据该实际情况认定续租的客观先决条件，属于认定事实不清。综上，请求二审法院支持许某某的上诉请求。

被上诉人**公司二审答辩称：一、一审判决查明事实清楚，适用法律正确，一审并未违反法定程序。**公司是庭后补强参考材料，该参考材料与庭审过程中的证据有相同的证明内容，当庭出示了电子版本，所以该证据实质在一审庭审中已进行了质证；补强的材料并非本案的关键证据，**公司已在一审举证了建设工程规划许可证，证明相关建设是经过规划许可的，根据相关司法解释的规定，涉案租赁合同已具备有效的前提条件。许某某在一审中一直认为涉案商铺未经过规划验收，**公司庭后主动补强证据，并非是一审法院要求**公司补强证据，一审中的相关证据材料已经证实了本案的事实。许某某所述的通过政府信息公开未查询到涉案建筑物的档案，正如**公司在一审中指出的，许某某申请政府信息公开时提交申请中所载的涉案建筑物的地址是错误的，因此政府部门根据许某某提交的错误地址无法查询到相关内容。二、关于宣传推广费的问题。**公司已在一审中进行了详细的论述，在此不再赘述。对许某某二审中提出的新观点，回应如下：针对宣传推广费，**公司有相应投放，**集团在整个华南地区都有相应的品牌，只要提及**集团就知晓是经营酒店用品的，**集团也是中国酒店用品行业协会中的一员。许某某入住涉案场地之前，**公司的品牌已经存在，**公司对此也投入了大量的宣传广告费用以及品牌推广费，用于吸引更大的客流量。许某某入驻涉案场地后支付的租金仅是市场价的租金，后续是无法带来收益的，其承租的商铺在**集团之下才会由于品牌效益而带来收益。许某某入驻后，**公司持续对宣传广告方面进行了投入，广播电台、高速公路等均有**公司的宣传推广，因此**公司对于宣传推广方面的投入是发生在许某某入驻前、入驻后，甚至许某某合同期限届满，**公司的品牌效益及对于品牌的宣传投入依然持续存在，因此许某某缴纳的费用不一定在许某某承租期间仅宣传其所经营的商铺。三、关于续租的问题。续租是双方的商业行为，应尊重双方的商业意愿。租赁合同也明确约定许某某享有优先承租权，双方理应按照租赁合同的约定履行。四、关于装修的问题。许某某在签订租赁合同时理应有商业风险的预判，在租赁合同期满后，**公司有可能不与其续租，基于该前提，双方在有自由选择权的情况下在租赁合同中明确约定合同期限届满后不对许某某进行赔偿或涉案商铺的装修归**公司所有，此系双方自愿签订的合法有效的合同所约定，理应遵守，许某某可搬走的物品均已搬走，无法搬走的物品均是附着物，如果**公司要求许某某将涉案商铺恢复原状后再交还的话，许某某还需承担一定的恢复原状的费用，因此，该约定并非合同法所规定的显失公平的情形。

许某某于2020年5月25日向一审法院起诉，请求：1.判令**公司向许某某返还宣传推广服务费27.2万元及自2016年7月16日起至实际清偿之日止的利息（自2016年7月16日起至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行同期一年贷款利率，详见许某某起诉状中违约金计算表；自2019年8月20日起的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际付清之日止）；2.判令**公司赔偿许某某商铺装修损失300万元（以司法鉴定评估为准）；3.本案诉讼费由许某某负担。

一审法院经审理查明：2004年11月11日，番禺区大石镇**村经济合作社（甲方）与**公司（乙方）签订《土地使用权出租合同》，约定了甲方将位大石镇迎宾路以北××村村属自留地出租给乙方，租赁期限为20年，自2004年12月25日起至2023年12月24日，以及乙方在承租期内有权将土地、商铺及商业服务用途建筑其它配套设施依法转租、分租给第三方等内容。

**公司分别与许某某签订两份《商铺租赁合同》，约定由其将位于上述土地的广州市XX博览城3701、3702、3703、3720、3721、3722号铺和3718号铺出租给许某某经营使用；与刘文平签订一份《商铺租赁合同》，约定由其将上址的3719号铺出租给刘文平经营使用。上述《商铺租赁合同》的租赁期限均自2016年7月15日至2020年7月14日，合同约定承租方除支付租金外，还需向出租方一次性支付合同期宣传推广服务费，其中3701、3702、3703、3720、3721、3722号铺租赁合同的推广服务费为224000元，3718号铺及3719号铺租赁合同的推广服务费各为24000元。该款项用于补偿出租方在宣传推广方面的巨额投入，出租方在任何情况下均不再退还，承租方承诺在任何情况下均不要求出租方退还。上述合同还约定，租赁期满，承租方有意继续承租的，应自租期届满之日起至少提前180个日历日向出租方书面提出续租申请。若承租方为酒店用品行业协会会员，或同意承租出租方的其他酒店用品商业市场项目，合同租赁期满后，承租方同等条件下享有本合同项下商铺的优先承租权；租赁期满或合同在任何条件下终止或解除的，承租方对商铺实施的所有装饰装修，均不得拆除或移走，无偿归出租方所有，承租方不得以任何理由要求出租方作出任何补偿等内容。

许某某于2016年7月1日分别向**公司支付了3701、3702、3703、3720、3721、3722号铺租赁合同的推广服务费224000元和3718、3719号铺的推广服务费48000元。上述八间商铺均由许某某统一用于经营欧蕾克咖啡。

许某某就涉案8间商铺的报建、竣工备案材料向广州市规划和自然资源局申请政府信息公开。该局书面告知涉案8间商铺已办理了《建设工程规划许可证》，经查档案系统，无查到验收合格证资料。

一审庭审中，双方一致确认涉案的8间商铺均在合同期满后，已由许某某交还给**公司。许某某提供了《授权委托书》，以证明3719号铺的租赁合同是其委托刘文平与**公司签订的事实。**公司为证明其为推广涉案商铺所在的酒店用品城，投入了大量资金，提供了多份其与多家单位签订的广告制作、发布合同和相应的发票。其表示，上述证据仅是其部分推广费用投入的证据，而且推广费用的投入不单只是直接广告费的投入，还包括了策划、联谊、现场活动等各项费用。许某某确认其不具备合同所约定的优先续租条件，亦无提供其有向**公司书面提出续租申请的证据。

一审法院认为，根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点包括：合同效力问题、合同主体问题，宣传推广服务费问题，优先承租权问题及装修费用问题，一审法院对此作评判如下：

1.关于合同的效力问题。涉案《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。许某某认为涉案商铺虽已办理了建设工程规划许可证，但没有验收合格证明，说明其存在没有按照建设工程规划许可证的规定建设，故相应的租赁合同应为无效。但没有验收合格证明，并不能必然推导出涉案商铺没有按照建设工程规划许可证的规定建设这一结果。因此，对于许某某关于合同无效的主张，一审法院不予支持。2.关于3719号铺的承租主体问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人除外。”从查明的事实可知，上述3719号铺与其他七间商铺均由许某某统一用于经营欧蕾克咖啡，并由许某某支付该商铺合同项下的相关费用，许某某亦提供了《授权委托书》予以证实，**公司对许某某为该商铺的实际承租人应当是知悉的。因此，3719号铺的租赁合同应直接约束许某某和**酒店。3.关于宣传推广服务费问题。首先，合同并无约定该款项系为许某某经营的自身业务提供宣传推广服务，**公司主张该款项为用于涉案商铺所在专业市场的总体宣传推广，而非为单一租户提供宣传推广服务的说法，更符合合同本意，也更具有合理性。其次，许某某认为**公司未依约为其所经营的业务提供任何宣传推广服务，其应对此负有举证证明的义务，并承担举证不能的法律后果。再次，合同中亦明确约定，该款项在任何情况下均不再退还。因此，对于许某某要求**公司退还宣传推广服务费及支付相应利息，一审法院不予支持。4.关于优先续租权问题。目前，我国现行实施的法律并未对承租人的优先续租权进行规定。虽然合同中对优先续租事宜进行了约定，但许某某并不具备合同约定的优先续租条件，且亦未有按合同约定提出书面续租申请。在此情况下，**公司在合同到期后收回涉案商铺并另行出租并无不当。至于许某某所陈述的关于**公司不给予其续租，是因其参加了疫情期间对**公司减免租金的起诉所致一节，则属于对**公司商业道德评判的范畴，而非法律层面所应考量的因素。5.关于装修费损失问题。根据合同约定，承租方对商铺实施的所有装饰装修，在租赁期满后无偿归出租方所有，承租方不得以任何理由要求出租方作出任何补偿。因此，许某某在合同租赁期满后，要求**公司赔偿其装修费损失，与合同约定不符，且缺乏相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年10月28日作出如下判决：驳回许某某的全部诉讼请求。本案受理费16682元，由许某某负担。

本院二审经庭询调查确认一审查明事实。

二审期间，许某某向本院提交：1.《关于**酒店用品城商铺租赁合同到期续约的通知》（3706A-3715号铺）；2.《关于限期缴纳所欠费用的函》（3716号铺）；3.《关于商铺租赁合同到期续租的再次通知》（3716号铺）；4.《关于商铺租赁合同到期续租的再次通知》（3001-3003号铺）；5.《关于商铺租赁合同到期续租的再次通知》（3003A、3019-3022号铺）；证据1-5拟共同证明：**公司在一审庭审中确认，**酒店用品城商铺租赁使用的是模板格式合同；而《商铺租赁合同》虽约定优先承租权的条件以及提前提出书面申请的手续，但实际上，**公司会在租赁合同期满前向原租户出具续约通知，明确新租金及宣传服务费标准，原租户收到续约通知后方能表态是否续租；**公司基于优势地位，已实际变更了续租的先决条件及手续，一审法院认定事实不清。许某某同时陈述由于上述5份证据均是涉案场地其他商户就其他商铺与**公司所签订商铺租赁合同的相关证据材料，所以其不持有证据原件。**公司质证称：因许某某无法出示证据原件，对该5份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可；该5份证据也与本案无关，并非是本案诉争双方之间所发生的证据材料，故其对此不予认可。

本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。一审法院认定涉案双方之间签订的《商铺租赁合同》合法有效，于法有据，本院不作赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点如下：一、一审是否存在剥夺许某某相关权利、违反法定程序的问题；二、**公司应否向许某某返还宣传推广服务费及支付相应的利息；三、**公司应否赔偿许某某商铺装修损失。针对前述争议焦点，本院认定如下：

一、一审是否存在剥夺许某某相关权利、违反法定程序的问题。一审中当事人已提交建设工程规划许可证证实涉案商铺有规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕11号第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，许某某未提交证据证实涉案商铺超出建设工程规划许可证的规定建设，因此一审据此认定双方签订的租赁合同有效，于法有据。一审即便未组织双方对**公司提交的补充证据进行质证，也并不影响本案的处理，亦未剥夺许某某的质证、辩论权利，程序并无不当，许某某上诉主张一审违反法定程序应发回重审无依据，本院不予支持。

二、**公司应否向许某某返还宣传推广服务费及支付相应的利息。根据一审查明的事实，许某某与**公司签订的《商铺租赁合同》明确约定，许某某需向**公司支付合同期宣传推广服务费，该款项用于补偿**公司在宣传推广方面的巨额投入，在任何情况下**公司均不再退还，许某某承诺在任何情况下均不要求**公司退还。合同签订后，许某某根据合同约定已向**公司支付了推广服务费共计272000元。许某某亦未提交证据证实其曾对该费用提出异议。如前所述，双方签订的租赁合同合法有效，双方均应依约履行，在双方的租赁合同期限届满后，许某某主张**公司退还该费用与合同约定不符，亦于法无据，对其该主张，本院不予支持，一审认定应不予退还该费用，并无不当，本院予以维持。关于许某某上诉主张一审将宣传推广服务费解释为**公司用于涉案商铺所在专业市场的总体宣传推广费用完全背离双方当事人真实意愿的问题，从上述合同约定看，合同明确约定宣传推广服务费系用于补偿**公司在宣传推广方面的巨额投入，并未明确细化约定系为许某某经营商铺的具体业务提供宣传的投入；其次，涉案商铺所在的专业市场用于出租经营的商铺众多，经营内容和范围也不尽一致，**公司主张该款项为用于涉案商铺所在专业市场的总体宣传推广，而非为单一租户提供宣传推广服务的说法，客观上也更具有合理性。由此可知，一审将宣传推广服务费解释为**公司用于涉案商铺所在专业市场的总体宣传推广费用，并未背离合同双方当事人的真实意愿，并无不妥，许某某该上诉理由不成立，本院不予支持。在**公司已提交其为推广涉案商铺所在专业市场投入宣传推广费用的证据且已对宣传推广费用进行合理解释的情况下，许某某未提交相应的证据予以反驳，一审据此认定其应承担举证不能的法律后果，从实体处理上并无不当，只是表述方面不够严谨，但并不影响本案的处理，许某某上诉主张一审法院对此举证责任分配不当，适用法律错误，依据不足，本院不予支持。

三、**公司应否赔偿许某某商铺装修损失。根据一审查明的事实，许某某与**公司签订的《商铺租赁合同》明确约定，租赁期限届满时，许某某不得拆卸或损毁商铺内外的任何装饰装修，许某某自行完成的装饰装修及自行安装的门窗、锁具、灯具和洁具等附设备须与承租商铺一起交付给**公司，许某某不以任何理由要求**公司补偿或赔偿。在双方租赁合同合法有效双方均应遵照履行的情况下，在双方的租赁合同期限届满后，许某某主张**公司赔偿商铺装修损失与合同约定不符，亦于法无据，对其该主张，本院不予支持，一审认定**公司不应赔偿商铺装损失，并无不当，本院予以维持。

另外，关于许某某上诉主张的续租问题。首先，涉案租赁合同期限已经届满，许某某已经将涉案商铺交还给**公司，在此情况下许某某提出的本案诉讼请求中并无续租的诉求。其次，双方签订的租赁合同中已对优先续租事宜进行了明确约定，因许某某不符合合同约定的优先续租条件，亦未按照合同约定提出书面续租申请，一审认定**公司在合同期限届满后有权收回涉案商铺，有理据，本院予以维持。至于许某某所述因其参与疫情期间对**公司主张减免租金事宜导致**公司不与其续租，一审已对此进行认定，本院不再赘述，对一审的认定予以确认。许某某上诉主张在租赁合同的实际履行过程中，续租的条件及手续均已实际变更，但其未提交充分的证据证实其主张，应承担举证不能的法律后果，许某某的该上诉主张理据不足，本院不予采信。

综上所述，许某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费33364元，由上诉人许某某负担。

​本判决为终审判决。

审判长 李* 

审判员 柳**

审判员 黄**

二〇二一年一月二十七日

书记员 冯*